日前，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）明確指出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，“賦予農民更多財產權利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。這意味著，在不遠的將來，分割的城鄉(xiāng)二元建設用地制度將被打破，城鄉(xiāng)建設用地將實現(xiàn)同地同權同利，廣大農民將獲得對土地的抵押權、處置權、轉讓權，農村土地制度將迎來新的偉大變革。

　　新一輪土地制度改革，必將終結一個“掠奪式征地時代”，激活沉睡的財富，縮小城鄉(xiāng)差距，使農民真切地享受到改革所帶來的市場紅利。

　　財產權利如何保障？

　　■數據說話

　　統(tǒng)計顯示，截至2011年上半年，全國實行家庭承包經營的耕地面積為12.77億畝；截至2010年，農村集體建設用地約為2.5億畝。激活土地這一農民最大的資產，必將喚起沉睡的巨量資本，給農民、農村及相關產業(yè)帶來無窮的想象力。

　　■政策要點

　　《決定》明確：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”“賦予農民更多財產權利”，“賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權”。

　　■專家觀點

　　中國人民大學農業(yè)與農村發(fā)展學院副院長鄭風田：土地是農民最大的資產，但過去農村集體經營性建設用地一直無法上市交易，不能與國有土地享有平等權益，這不僅損害了農民的權利，而且造成了高地價、高房價和經濟過度依賴房地產業(yè)的問題。目前，全國2.46億畝農村集體建設用地，其中近兩億畝為宅基地，0.5億畝左右為經營性建設用地。這個巨大的土地資產，目前基本上處于沉睡狀態(tài)，還沒有給農民帶來更多的財產性收入。允許農村集體經營性建設用地上市，必將給農民帶來更多財產性收入。

　　中國社會科學院學部委員、農村發(fā)展研究所研究員張曉山：《決定》中提出，要“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股”，而《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”�！稕Q定》的提法也就意味著對現(xiàn)有法律法規(guī)的突破，需要盡快修改相應的法律法規(guī)和出臺相關的政策措施。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，還需要進一步協(xié)調中央政府與地方政府之間的利益關系，建立現(xiàn)代財政制度，建立事權和支出責任相適應的制度，解決深層次的矛盾和問題。

　　土地流轉如何推進？

　　■典型案例

　　盡管兒女都不在身邊，50歲的安徽宿州農民沈加亮也不用再為15畝地的耕作而發(fā)愁了。得益于當地推行的土地流轉信托，他家的耕地通過中信信托流轉給安徽帝元現(xiàn)代農業(yè)投資有限公司后，沈加亮每畝可以得到1000多元的承包費。今年10月10日，中信信托推出了全國首只農村土地承包經營權流轉信托計劃，該計劃在不改變農村土地用地性質的情況下，解決了農村土地流轉過程的利益和權益分配難題。

　　■政策要點

　　《決定》明確：“穩(wěn)定農村土地承包關系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能”“建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行”。

　　■專家觀點

　　中央財經領導小組辦公室副主任楊偉：農村土地制度和農業(yè)經營方式改革至今，有一些實踐證明是成熟的，需要堅持下去，如家庭聯(lián)產承包經營責任制。對此，《決定》明確提出，要“堅持家庭經營在農業(yè)中的基礎性地位”。雖然我們也提出通過土地流轉鼓勵其他經營方式的發(fā)展，但這個基礎是不能取代的。在農村土地改革方面，從《決定》的內容看，凸顯了必須堅持的三個原則：一是守住底線的原則，包括堅持農村土地集體所有權，不搞私有化；堅持18億畝耕地紅線，堅持用途管制，防止在流轉過程中把農地都變成建設用地。二是問題導向原則，發(fā)現(xiàn)什么問題解決什么問題。三是試點先行原則，也就是說農村土地改革需要統(tǒng)籌研究、統(tǒng)籌考慮，不能一哄而上。

　　鄭風田：目前我國的農村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問題，未來應該對農村土地確權發(fā)證，明確農民的土地財產權利，在此基礎上建設產權交易市場，開啟農村沉睡的資本。目前，各地農地直接入市試點仍存在不少問題，比如隨意占用耕地出讓、轉讓、出租用于非農建設，低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地，隨意改變建設用途，用地權屬不清等，這些都應該在未來試驗中逐步完善。

　　增值收益如何分配？

　　■改革背景

　　近些年來，隨著城市化進程加快和房地產業(yè)迅猛發(fā)展，地方政府大量征收集體土地用于商業(yè)性開發(fā)，相對于土地增值收益總量而言，失地農民得到的補償偏低，農民利益受到很大損害。

　　■政策要點

　　《決定》明確：“縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農民合理、規(guī)范、多元保障機制”“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益”。

　　■專家觀點

　　中央財經領導小組辦公室副主任陳錫文：農村土地入市增值收益不能都給失地農民，必須要覆蓋政府、土地開發(fā)商、大部分市民、失地農民、遠離城市農民五個群體的利益，才可以確保農村土地流轉的公平。一是政府要拿到一部分土地增值的收益，來提供基礎設施建設、公共服務等；第二是土開發(fā)商要獲得一定收益；第三是大多數市民，他們既不是土地所有者，也不是土地開發(fā)者，更不是土地管理者，但是他要利用這個土地生存和生活，所以他們的權利應當得到尊重；第四是貢獻了這些土地的農民；第五是遠離城市的農民，來為他們提供相應基礎設施、公共服務和社會管理。

　　張曉山：目前，地方政府獲取的國有土地使用權出讓金收入實際上是一次性地將未來幾十年的土地收益提前透支了，是一種“竭澤而漁”“寅吃卯糧”的不可持續(xù)的生財方式。未來土地增值收益的分配應該轉變方式，將土地收入從一次性透支，改為逐年提取；允許集體建設用地進入土地市場后，可以考慮對國家征收的集體土地以及農村集體建設用地在實現(xiàn)財產權利時征收地產稅或物業(yè)稅，使地方政府和農民集體可逐年獲取穩(wěn)定的收益。同時，還應讓享受土地增值收益的農民獲得社會保障和就業(yè)培訓，同時要鼓勵農民通過股份的形式或資產管理公司委托代管的形式，讓其收益保值增值。（本報記者 李 慧）