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在房地產(chǎn)分化越來越嚴(yán)重的當(dāng)下,更要堅(jiān)持住房制度改革方向,以滿足新市民的住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),建立購(gòu)租并舉的住房制度。而要推動(dòng)購(gòu)租并舉有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,需要從供給側(cè)和需求側(cè)發(fā)力,采取切實(shí)可行的措施。一個(gè)很重要的思路是,應(yīng)盡快在降房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上去庫(kù)存,使價(jià)格回歸價(jià)值
衣食住行與百姓生活密切相關(guān),尤其是住,但凡與樓市相關(guān)的消息,都會(huì)引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示,與上月相比,新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格下降的城市有15個(gè),上漲的城市有47個(gè),持平的城市有8個(gè);二手住宅方面,與上月相比,價(jià)格下降的城市有28個(gè),上漲的城市有34個(gè),持平的城市有8個(gè)。
歸根到底,近來的房?jī)r(jià)上漲與房地產(chǎn)市場(chǎng)政策寬松直接相關(guān),購(gòu)房成本出現(xiàn)一定下降,居民消費(fèi)升級(jí)加速樓市回暖。但樓市畢竟是特殊商品,對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的城市來說,必須采取科學(xué)的、符合市場(chǎng)規(guī)律的手段加以調(diào)控。與此同時(shí),在房地產(chǎn)分化越來越嚴(yán)重的當(dāng)下,更要堅(jiān)持住房制度改革方向,以滿足新市民的住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),建立購(gòu)租并舉的住房制度。而要推動(dòng)購(gòu)租并舉有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,需要從供給側(cè)和需求側(cè)發(fā)力,采取切實(shí)可行的措施。
從供給側(cè)來看,我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)主要是二手房租賃,也有少數(shù)投資者將新房用于租賃。除少量政策性公租房或廉租房之外,鮮見以租賃為主的大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目。其中的原因之一,就是相關(guān)部門長(zhǎng)期以來形成的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政的過度依賴。他們認(rèn)為,從土地到房屋,只有盡快變現(xiàn),才能帶來實(shí)實(shí)在在的財(cái)政收入、銷售收入和利息收入。
從需求側(cè)來看,多年來,在土地財(cái)政的刺激下,在剛需和投資投機(jī)性需求的共同推動(dòng)下,房?jī)r(jià)漲幅大大超過經(jīng)濟(jì)增幅和居民實(shí)際收入增幅,房?jī)r(jià)收入比越來越高,居民的實(shí)際購(gòu)房能力不斷下降,租房?jī)r(jià)格也水漲船高。在既買不起也租不起的現(xiàn)實(shí)面前,在現(xiàn)在不買將來更買不起的預(yù)期之下,很多家庭不得已傾盡所有為年輕人盡早購(gòu)房。
在這樣的現(xiàn)實(shí)面前,房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了一個(gè)買與賣的市場(chǎng);租賃則變?yōu)閮H針對(duì)特定人群在特定階段的短期行為。要想實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉,就亟需改變目前的狀況。
可以說,購(gòu)租并舉的方向沒有錯(cuò),有利于使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。但實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉的途徑和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),是盡快在降房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上去庫(kù)存,使價(jià)格回歸價(jià)值。一方面,一二線城市要繼續(xù)堅(jiān)持住房的居住屬性,控制投資投機(jī)性購(gòu)房,遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭;另一方面,三四線城市要積極引導(dǎo)開發(fā)商降房?jī)r(jià),通過創(chuàng)造更多有支付能力的剛需,從根本上消化積壓的房地產(chǎn)庫(kù)存。而推動(dòng)這些也要有一個(gè)基礎(chǔ),即各地積極轉(zhuǎn)型升級(jí)、培育起新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),徹底擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。
在堅(jiān)持住房居住屬性、房?jī)r(jià)向符合價(jià)值的方向合理回歸、充分?jǐn)D出由暴漲預(yù)期和投資行為導(dǎo)致的泡沫的基礎(chǔ)上,居民就可根據(jù)實(shí)際需求和收入水平,在購(gòu)與租之間作出符合實(shí)際的選擇。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)以市場(chǎng)和實(shí)際需求為導(dǎo)向,形成購(gòu)租并舉的格局。著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),除二手房之外,新建商品房租賃市場(chǎng)也要盡快建立,其主體既可以是政府主導(dǎo)的廉租房、公租房,也可以是開發(fā)商、房屋中介、專業(yè)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)租賃。前者面向特定群體,不以盈利為主要目的,逐步面向全體常住人口;后者則需要政府在財(cái)稅、金融等諸多方面給予政策扶持,精準(zhǔn)設(shè)計(jì)操作,避免政府增加過多財(cái)政負(fù)擔(dān)、避免給銀行帶來明顯金融風(fēng)險(xiǎn)。
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