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近日,有媒體報道了溫州20年住宅用地使用權(quán)年限到期后,要花幾十萬元“延期”的新聞,引起社會關(guān)注。對此,溫州市國土局表示,媒體報道是對信息的誤讀。盡管如此,對于到底應該怎樣解讀,他們也沒給出一個明確說法。
我國物權(quán)法規(guī)定,住宅建設用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期,但“自動續(xù)期”怎么個續(xù)法,是有償續(xù)期還是無償續(xù)期,規(guī)則并不明確。我國在上世紀90年代末開始大范圍出讓40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地,這些用地的使用年限到期問題近期還不會集中出現(xiàn)。不過,最早“吃螃蟹的”20年產(chǎn)權(quán)的房子已經(jīng)到期,如何續(xù)期已成為一個不得不面對的問題。
從實踐來看,此前山東青島市開發(fā)區(qū)的20年產(chǎn)權(quán)的阿里山小區(qū)2009年到期,當?shù)叵嚓P(guān)部門制定的臨時解決方案是,100平方米的住房續(xù)期約需要6萬元費用。對比這些年的房價漲幅,媒體預計溫州這批土地使用權(quán)到期房屋,可能需要幾十萬元的續(xù)期費用,是有一定依據(jù)的。當然,會不會打折是另一回事。
經(jīng)驗表明,如果制度設計不明確,地方政府難免傾向于收費續(xù)期,這等于是將到期的土地再賣一次,可增加地方財政收入。不過,普通公眾更傾向于免費續(xù)期。因為,極少有人會在買房的時候,考慮土地使用權(quán)還剩多少年的問題。如果考慮到了這個因素,二手房就不可能和一手房一個價,70年產(chǎn)權(quán)的房子也不可能和40年產(chǎn)權(quán)的房子一個價。
雖然免費續(xù)期是人心所向,但從某種角度說,免費續(xù)期也并不一定是公平的。因為20年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)、70年產(chǎn)權(quán),不同的土地批租期限,在出讓時的價格肯定是不一樣的。就像租房子,有的繳了20年租金就終身免費住,有的繳40年才可以,有的卻要繳70年才可以終身免費住,這樣的制度顯然不公平。
對市場交易而言,規(guī)則越明確,越有助于人們做出理性的判斷。如果續(xù)期規(guī)則能夠盡快明確,必定會反映到房屋買賣的價格上;相反,遲遲不能明確,市場價格沒法反映,人們難免會做出一些猜測,甚至有些人去撞政策的大運。規(guī)則的不明確,留下了巨大的“瞎猜成本”,最終無論是無償續(xù)期還是有償續(xù)期,都必然會有人撿了便宜、有人倒了大霉。
該啃的“硬骨頭”遲早是要啃的。實踐的發(fā)展呼喚規(guī)則的完善。結(jié)合正欲開征的房地產(chǎn)稅,將房地產(chǎn)稅視作自動續(xù)期的一種方式,僅對土地出讓期滿的房屋征收房產(chǎn)稅,或許是一個可行的辦法。這樣做既相對公平,也能解決房地產(chǎn)稅的合理性問題,比動輒收取幾十萬元續(xù)期費用更易于讓人接受。
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