在德國,不動產(chǎn)登記制度歷史悠久,1896年頒布的《德國民法典》就對不動產(chǎn)登記做出了規(guī)定。經(jīng)過100多年發(fā)展,德國關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律體系逐漸趨于完善,為不動產(chǎn)交易市場穩(wěn)定運行及其透明規(guī)范提供了保障。

　　“登記”是德國不動產(chǎn)變動中最重要的環(huán)節(jié)。德國不動產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)利登記制度”,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)依法進行設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項,若不登記則不會生效。

　　舉例來說,當(dāng)你在德國購入一套商品房,合同簽了、錢付了不算完事,買賣雙方的物權(quán)合意必須進行公證,再到相關(guān)單位履行完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),你才能成為真正受法律保護的房主。如果不登記,房本上不會出現(xiàn)你的名字。

　　不動產(chǎn)變動需要經(jīng)歷“復(fù)雜漫長”的過程,這大概算是德國特色之一。買受人與出售人需先后簽訂債權(quán)合同、以移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)為內(nèi)容的合同、以轉(zhuǎn)移價金所有權(quán)為內(nèi)容的合同,經(jīng)公證機關(guān)公證后,雙方當(dāng)事人需到登記機關(guān)登記。至此,不動產(chǎn)物權(quán)變動才算真正完成。

　　過程看起來雖“冗長反復(fù)”,不易理解,但真正執(zhí)行起來便能體會到其中好處。特別是公證機關(guān)的參與,讓交易本身及交易雙方信息的準(zhǔn)確性都能得到保障。

　　在完善的法律體系基礎(chǔ)上,德國“不動產(chǎn)登記簿”擁有絕對的國家公信力。一方面,對于登記在冊的物權(quán),第三人可信賴其存在并善意取得；另一方面,對于應(yīng)登記而未登記的物權(quán),第三人可信賴其不存在并善意取得。

　　德國對于不動產(chǎn)登記的立法,還體現(xiàn)在登記機構(gòu)方面。掌管該業(yè)務(wù)的“不動產(chǎn)登記局”隸屬于地方法院,它不管轄一般的民事、刑事案件,專司不動產(chǎn)登記。其登記行為具有司法性,登記效力與初審法院判決相同。因不動產(chǎn)登記發(fā)生爭議,無須再行起訴,當(dāng)事人可直接向上一級法院提出上訴。

　　不動產(chǎn)中與普通百姓關(guān)系最密切的,莫過于房產(chǎn)登記。在德國,房產(chǎn)登記信息在合法范圍內(nèi)向社會公開。換句話說,如果能夠證明與房屋存在法律或經(jīng)濟方面合法關(guān)系,便可在不動產(chǎn)登記局查詢房產(chǎn)登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等信息。

　　公開透明的登記制度,為房產(chǎn)市場規(guī)范運行提供了保障。這一制度與德國稅收政策共同發(fā)揮作用,一方面對房價穩(wěn)定起到調(diào)節(jié)作用,另一方面間接杜絕了“房叔”之類的腐敗事件。登記制度提供了可供查詢的準(zhǔn)確記錄,自然人或公司都無法回避房產(chǎn)投機稅。根據(jù)德國相關(guān)法律規(guī)定,自然人購買房產(chǎn)10年之內(nèi)如要出售,必須繳納投機稅。

　　正如其他“德國制造”一樣,德國式“不動產(chǎn)登記簿”,也受到了中國的關(guān)注。其實,不動產(chǎn)登記本身是好事,但“制度”要如何定還要因地、因時制宜。中國如果只從紙面上照搬,難免變橘為枳�！暗聡贫取敝凶⒅毓脚c規(guī)范的特性,才是真正值得中國學(xué)習(xí)之處。