種種跡象表明，發(fā)軔于2009年的史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控已到關(guān)鍵拐點(diǎn)。

    臨近年關(guān)，為了應(yīng)對考核，各地紛紛出臺更嚴(yán)格的限購令，無論深八條、京七條、滬七條都將行政力量幾近發(fā)揮到極致。

    這些帶來的結(jié)果卻是房價(jià)繼續(xù)高漲。

    11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，商品住宅價(jià)格同比下降的城市1個(gè)，上漲的城市69個(gè)；最高漲幅為21.4%，最低為下降1.5%.

    三中全會公報(bào)對房產(chǎn)調(diào)控只字未提，加重了市場對房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。結(jié)合全球量化寬松持續(xù)，從嚴(yán)的信貸政策無法真正切斷中國房產(chǎn)豐沛的資金來源。

    按照三中全會確定的基本原則，政府的主要職能全面轉(zhuǎn)向建設(shè)保障房，而商品房則有望交給市場主導(dǎo)。

    這意味著，伴隨著新一輪城鎮(zhèn)化的浪潮，中國大中城市房價(jià)短期快速下降的可能性微乎其微。

    從長遠(yuǎn)看，至少到2020年前，有三種力量有望打破中國大中城市房價(jià)只漲不跌的怪圈。

    首當(dāng)其沖是房產(chǎn)稅的征收。三中全會也明確指出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

    在重慶、上海2011年率先試點(diǎn)以后，目前試點(diǎn)城市擴(kuò)容在即。在上海市，以上海居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%；在重慶，對主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%～1.2%.據(jù)上海財(cái)稅局公布的數(shù)據(jù)顯示，上海2012年房產(chǎn)稅收入約為92.5億元，約占稅收收入總額的0.8%.

    滬渝兩地的試點(diǎn)對抑制房價(jià)和增加地方收入作用都不顯著。最大的原因是它系直接稅，在目前的立法不完善、信息不透明、執(zhí)法缺主體的環(huán)境下難以全面推動。于是兩地基本上采取了繳稅靠自覺的態(tài)度，象征意義大于實(shí)際作用。

    隨著房產(chǎn)稅立法納入議事日程，國務(wù)院總理李克強(qiáng)11月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個(gè)部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)。這意味著中國許多房產(chǎn)的主人有望結(jié)束長期的潛伏狀態(tài)，有望在將來大白于天下，部分房主勢必會引起紀(jì)檢監(jiān)察部門的濃厚興趣。

    不過，這也預(yù)示著房產(chǎn)稅全面征收一定充滿復(fù)雜而尖銳的利益博弈，難度超乎想象。

    此外，在大中城市中產(chǎn)階層甚至普通百姓都擁有房產(chǎn)，又缺乏真正意義的產(chǎn)權(quán)，加上地方財(cái)稅使用不夠透明公開，如果征收尺度時(shí)機(jī)掌握不當(dāng)，勢必會引起民意劇烈反彈，造成嚴(yán)重社會問題；另外，各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，形成統(tǒng)一的征收標(biāo)準(zhǔn)不現(xiàn)實(shí)，而如果任由各地征收，又為中央出臺統(tǒng)一法規(guī)、進(jìn)行監(jiān)管造成障礙。更重要的是，在地方債務(wù)如此沉重的情況下，即使中央在1994年分稅制的基礎(chǔ)上予以完善，進(jìn)一步理順與地方的事權(quán)財(cái)權(quán)關(guān)系，如果房產(chǎn)稅的收入過低，難以遏制和矯正其長期對土地財(cái)政的依賴。一個(gè)地方，民眾、政府都不支持的法規(guī)是注定行而不遠(yuǎn)的。

    當(dāng)下中央決策者對房產(chǎn)稅采取先進(jìn)行房源摸底、推動立法、加大試點(diǎn)的步驟，是符合實(shí)際的。但也為未來三到五年大中城市房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)預(yù)留了更多空間。

    第二個(gè)力量來自政府保障房的建設(shè)。推動房價(jià)上漲的主要因素有二：一是剛需，大中城市由于占有無以倫比的機(jī)會資源，未來對人口的虹吸效應(yīng)還會持續(xù)，而他們無論買房租房都會助推房價(jià)居高不下。如果政府能主動承擔(dān)責(zé)任，提供足夠的保障房源，勢必對房價(jià)起到極大沖抵作用，但這會導(dǎo)致政府豐厚的土地出讓金收入銳減，加之相關(guān)監(jiān)督問責(zé)機(jī)制不健全，其積極性普遍不高。比如推出嚴(yán)厲限購令的深圳，目前廉租房建設(shè)到位率不足三成。放眼未來，靠行政力量支撐的保障房建設(shè)依舊不容樂觀，除非財(cái)稅體制改革取得預(yù)期成效——而這也需要時(shí)間。二是投資。如果收入分配制度不改革、社會保障不完善，面對人民幣內(nèi)貶外升、缺乏財(cái)產(chǎn)保值增值渠道的百姓從事房產(chǎn)投資的沖動很難遏制，在保障房短期供應(yīng)無法真正給力的局面下，暗流涌動的房產(chǎn)投資沖動會繼續(xù)扮演房價(jià)上揚(yáng)的助推器。

    第三個(gè)力量如果釋放，則可完成對城市高房價(jià)的釜底抽薪。那就是房市中的天量黑戶小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。三中全會改革方案稱，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。一時(shí)間，建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正入市呼聲強(qiáng)烈。但事實(shí)沒這么簡單。在現(xiàn)行法律體系和房產(chǎn)開發(fā)制度下，一塊土地要變成樓盤，不僅政府需要拿走高額土地出讓金，一百多個(gè)公章后面都潛伏著各種名目的稅費(fèi)，勢必都會最終演化成小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的高額成本，更遑論在缺乏足夠監(jiān)管的情況下建設(shè)的這些住房還存在巨大質(zhì)量隱患——住建部曾稱，有監(jiān)管的商品房平均壽命也只有30年，有些“人活著，房塌了”的意味，何況野蠻生長的小產(chǎn)權(quán)房呢，一旦出了問題，誰來負(fù)責(zé)呢？

    世界上沒有只漲不跌的樓市。但中國房價(jià)要真正進(jìn)入理性軌道，卻有賴于隨著改革的深化，徹底理順整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的體制，厘清政府與市場的邊界，甚至中央與地方的事權(quán)財(cái)權(quán)關(guān)系。這是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)工程，前途光明，道路曲折。

    惟愿這一天早日垂臨。