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據(jù)媒體報(bào)道，近日，北京市一高檔小區(qū)將車位賣到了60萬(wàn)元一個(gè)，面對(duì)業(yè)主們的反對(duì)和質(zhì)疑，開發(fā)商的態(tài)度是“愛買不買”。因?yàn)椋毁I的話，您的車又能停在哪兒呢？ 其實(shí)，這并不是北京市第一次出現(xiàn)天價(jià)停車位，在此之前，一些高檔小區(qū)30萬(wàn)、40萬(wàn)元一個(gè)停車位也不時(shí)見諸報(bào)端。
對(duì)此，有人說(shuō)，車位價(jià)格高些無(wú)可厚非，市場(chǎng)本來(lái)就在資源配置中起決定性作用。大都市里車位稀少，物以稀為貴，車位價(jià)格高些還能起到對(duì)用車需求的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，有助于保護(hù)環(huán)境。但問(wèn)題是，如此高價(jià)的停車位，其實(shí)并非是市場(chǎng)決定的。很大程度上是開發(fā)商在“強(qiáng)買強(qiáng)賣”。
業(yè)主在購(gòu)房的時(shí)候，尚能選擇自己買哪個(gè)小區(qū)的房子，但車位往往是在小區(qū)入住后才開始銷售，這時(shí)候，開發(fā)商握有所有的車位資源，對(duì)于車位的定價(jià)，業(yè)主并沒(méi)有太多話語(yǔ)權(quán)。
但是，就算真的花上了幾十萬(wàn)元，買到的車位到底是不是屬于業(yè)主，還是一個(gè)兩說(shuō)的事情。其實(shí)，不少人花費(fèi)巨資，買到的只是一個(gè)幾十年的車位租賃合同。因?yàn)椋退汩_發(fā)商本身，也不見得擁有停車位的完整產(chǎn)權(quán)。而恰恰正是停車位產(chǎn)權(quán)的模糊，使得控制停車位的開發(fā)商，擁有了絕對(duì)的定價(jià)權(quán)。
商品房小區(qū)的停車位，大致有三種產(chǎn)權(quán)歸屬。其一是開發(fā)商自己投資建設(shè)車庫(kù)，擁有完全產(chǎn)權(quán)，其二是歸屬全體業(yè)主所有，其三則是屬于依照《人民防空法》配建的地下防空工事，被開發(fā)商租賃用作車庫(kù)。而根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。
也就是說(shuō)，通常而言，小區(qū)地面停車位的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主集體所有，因?yàn)樾^(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)按份歸屬房屋單元的所有人。而地下車庫(kù)則依照產(chǎn)權(quán)劃分，如果地下車庫(kù)不計(jì)算在小區(qū)容積率中，則可視為地下車庫(kù)是地上建筑物的從物，其產(chǎn)權(quán)也應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。只有當(dāng)小區(qū)地下車庫(kù)停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積，開發(fā)商才能擁有地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)，并可以轉(zhuǎn)讓出售或出租給業(yè)主，此類地下車位應(yīng)有明確的產(chǎn)權(quán)權(quán)證。
在現(xiàn)實(shí)中，由于許多小區(qū)業(yè)委會(huì)要么形同虛設(shè)，要么缺少相應(yīng)的法律維權(quán)渠道，使得開發(fā)商將本屬于小區(qū)業(yè)主集體所有的車位產(chǎn)權(quán)，變相二次出售或租賃給業(yè)主，從中漁利。
許多商品房購(gòu)房者并未意識(shí)到，自己購(gòu)買的并不只是自己?jiǎn)卧獌?nèi)的房屋，也包括了整個(gè)小區(qū)土地使用權(quán)和整棟樓房的公攤面積中屬于自己的份額和權(quán)益，并且這一份額和權(quán)益是不可放棄的。按照物權(quán)法規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”。而建筑物的共有部分，通常包括了樓道、電梯間、垃圾間、地下室、管道層等，還有部分是作為從物附著于建筑的停車位。
因此，破解商品房小區(qū)里頻現(xiàn)的天價(jià)停車位現(xiàn)象，關(guān)鍵在于政府有關(guān)部門加大監(jiān)管，同時(shí)完善和發(fā)揮業(yè)委會(huì)職能，使其代表所有業(yè)主，行使對(duì)包括停車位在內(nèi)的小區(qū)內(nèi)業(yè)主共享建筑部分的產(chǎn)權(quán)管理，不能讓開發(fā)商和物業(yè)公司再渾水摸魚。
