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“那時(shí)分房，別提多高興了?！弊髱煾凳堑谝慌徇M(jìn)5號(hào)院的居民。23年過(guò)去了，讓人羨慕的單元樓房變成了老樓房。老樓問(wèn)題多，管線(xiàn)漏水、水壓不足，小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂、路面坑洼不平，更有私搭亂建，車(chē)輛亂停亂放。

大門(mén)口，掛起了紅燈籠。花池內(nèi)，白色垃圾清理了。樓道里，不再漆黑一片……2023年剛開(kāi)年，位于北京市西城區(qū)廣外街道馬連道路的5號(hào)院有了新面貌。

“那時(shí)分房，別提多高興了。”左師傅是第一批搬進(jìn)5號(hào)院的居民。23年過(guò)去了，讓人羨慕的單元樓房變成了老樓房。老樓問(wèn)題多，管線(xiàn)漏水、水壓不足，小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂、路面坑洼不平，更有私搭亂建，車(chē)輛亂停亂放。

左師傅對(duì)環(huán)境提升前家門(mén)口的路記憶深刻，“雨天積水泥濘，冬天結(jié)冰路滑。遇到這種天氣，老人都不敢出門(mén)?！?/p>

變化，源自小區(qū)引進(jìn)了新“管家”。

居民自治共管做好“當(dāng)家人”

馬連道路5號(hào)院建于上世紀(jì)80年代，共有4棟居民樓，小區(qū)是典型的無(wú)物業(yè)管理、政府兜底的央產(chǎn)老舊小區(qū)。其中，3棟是國(guó)家糧食和物資儲(chǔ)備局職工宿舍、1棟為國(guó)務(wù)院國(guó)資委職工宿舍。

老舊小區(qū)難以引進(jìn)物業(yè)的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮。主要存在成本支出壓力大、物業(yè)費(fèi)收繳率低等問(wèn)題。這也導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)缺乏積極性，部分居民對(duì)新引入的物業(yè)沒(méi)有信心。

破題，還需引導(dǎo)居民形成自我管理機(jī)制。2020年5月1日《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，廣外街道積極引導(dǎo)小區(qū)成立物管會(huì)。馬連道路5號(hào)院在當(dāng)年8月成立了物管會(huì)。

物管會(huì)在推動(dòng)新物業(yè)進(jìn)駐工作上起到了至關(guān)重要的作用，社區(qū)老黨員、老樓門(mén)院長(zhǎng)和老志愿者帶頭參與。

左師傅全程參與工作，他告訴記者，引入物業(yè)前，社區(qū)工作者和物管會(huì)成員組織完成多輪入戶(hù)動(dòng)員、投票。第一次入戶(hù)動(dòng)員，物管會(huì)用了３天時(shí)間，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)爭(zhēng)取到超過(guò)20%的業(yè)主聯(lián)名，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)引入物業(yè)事宜進(jìn)行表決。因走訪(fǎng)調(diào)查的居民多了，矛盾也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)，有的居民不樂(lè)意參與，有的居民直接拒絕，還有的居民因?yàn)檫@事翻臉。

“遇到不理解的居民就需要耐心解釋?zhuān)嬖V居民引入物業(yè)的好處，引導(dǎo)居民意識(shí)從‘政府兜底’向‘自治共管’轉(zhuǎn)變?！弊髱煾嫡f(shuō)。正是有了物管會(huì)積極的引導(dǎo)，才有了后面的兩次投票。

新物業(yè)的選擇上，物管會(huì)參考街道和社區(qū)的指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合小區(qū)規(guī)模較小、物業(yè)管理成本高等實(shí)際情況，從周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)較好、居民滿(mǎn)意度較高的物業(yè)企業(yè)中選出兩家物業(yè)企業(yè)作為備選企業(yè)，以此降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，從而在物業(yè)費(fèi)方面找到居民能接受和物業(yè)能承受的平衡點(diǎn)，并提交業(yè)主共同決定。

在評(píng)估測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)單位聘請(qǐng)第三方公司進(jìn)行評(píng)估，收費(fèi)價(jià)格為2.53元/平方米/月。為使小區(qū)居民更好地接受物業(yè)和物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，街道和社區(qū)指導(dǎo)物管會(huì)多次與物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)用，利用小區(qū)實(shí)施封閉管理后的停車(chē)收益，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用不足問(wèn)題。最終兩家物業(yè)企業(yè)報(bào)價(jià)分別為1.98元/平方米/月和1.9元/平方米/月，均低于產(chǎn)權(quán)單位評(píng)估測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)過(guò)業(yè)主表決，72%的業(yè)主參與了投票，選聘了北京明華嘉業(yè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂了正式合同。

“居民自治意識(shí)不斷提升，積極參與基層治理，老舊小區(qū)才能產(chǎn)生自我治理的內(nèi)生動(dòng)力，這也是5號(hào)院引進(jìn)物業(yè)的關(guān)鍵。”馬連道社區(qū)黨委書(shū)記張婉婷說(shuō)。

物業(yè)下好服務(wù)管理“先手棋”

今年1月1日，明華嘉業(yè)物業(yè)正式進(jìn)駐小區(qū)。入駐前，物業(yè)各部門(mén)負(fù)責(zé)人多次到小區(qū)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，建立相應(yīng)的臺(tái)賬，做好物料準(zhǔn)備和人員儲(chǔ)備。明華嘉業(yè)物業(yè)爭(zhēng)分奪秒，提前３天完成了與產(chǎn)權(quán)單位、停車(chē)管理公司的交接工作。

明華嘉業(yè)物業(yè)經(jīng)理汪興介紹，入駐小區(qū)后，物業(yè)首先和社區(qū)居委會(huì)就居民反映強(qiáng)烈的環(huán)境秩序和堆物堆料等安全隱患問(wèn)題進(jìn)行了整治，物業(yè)通過(guò)張貼通知、走訪(fǎng)入戶(hù)等方式引導(dǎo)居民自清。對(duì)于逾期未清理的雜物，由工作人員集中清理，暫時(shí)不能清理的告知業(yè)主。物業(yè)粉刷了墻面，樓道“牛皮癬”小廣告問(wèn)題得到了解決。

樓內(nèi)問(wèn)題解決后，又對(duì)院內(nèi)廢舊自行車(chē)、白色垃圾、裝修垃圾等突出問(wèn)題進(jìn)行整治，環(huán)境提升同時(shí)消除了安全隱患?！叭腭v后第一次環(huán)境整治，就清理出16大袋垃圾。”明華嘉業(yè)物業(yè)保潔人員孟娜說(shuō)。

“顏值”升級(jí)，居民賞心悅目。修繕硬件設(shè)施則關(guān)乎居民日常生活。明華嘉業(yè)物業(yè)維修師傅蔡玉新介紹，他前期摸排發(fā)現(xiàn)7號(hào)樓每個(gè)單元門(mén)前的燈都?jí)牧?，有的單元樓?nèi)照明也出了問(wèn)題，居民夜晚出入一直“摸黑”行走。進(jìn)駐后，物業(yè)首先維修了照明設(shè)施，讓小區(qū)亮起來(lái)。緊接著，又對(duì)公共座椅、宣傳欄等設(shè)施進(jìn)行修繕，居民有了干凈、整潔、舒適的休憩場(chǎng)所。

春節(jié)前，物業(yè)開(kāi)展了垃圾分類(lèi)、消防演練等多場(chǎng)宣傳活動(dòng)，還在小區(qū)門(mén)口掛起了紅燈籠，營(yíng)造出濃濃的過(guò)年氛圍?！斑@么多年來(lái)頭一次掛上紅燈籠，新物業(yè)入駐后，變化顯而易見(jiàn)。”左師傅說(shuō)。

打造央產(chǎn)老舊小區(qū)管理新樣板

汪興表示，新的一年物業(yè)將盡快為小區(qū)加裝電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施，杜絕電動(dòng)車(chē)上樓、“飛線(xiàn)”充電問(wèn)題。與居民建立更好的互動(dòng)渠道，讓居民了解物業(yè)服務(wù)情況。積極參與社區(qū)治理，得到更多業(yè)主的認(rèn)可，居民能夠主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)入駐后，社區(qū)有了“抓手”。新一年社區(qū)治理工作，張婉婷有新的設(shè)想。社區(qū)將在原來(lái)拆違的地方打造一面文化墻。目前，社區(qū)正在與物業(yè)公司溝通，爭(zhēng)取居民意見(jiàn)。

街道社區(qū)建設(shè)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人馬延國(guó)表示，類(lèi)似的央產(chǎn)小區(qū)還有很多，街道已對(duì)轄區(qū)內(nèi)央產(chǎn)小區(qū)開(kāi)展了摸底調(diào)查，建立了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，為避免老舊小區(qū)改造后，物業(yè)管理跟不上的問(wèn)題，街道將繼續(xù)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，通過(guò)居民自治、協(xié)商議事引進(jìn)物業(yè)，推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合共進(jìn)，增強(qiáng)基層治理精細(xì)化水平，提升群眾幸福指數(shù)。

“央產(chǎn)老舊小區(qū)如何引進(jìn)規(guī)范的市場(chǎng)化物業(yè)管理？5號(hào)院引進(jìn)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)是一次全新的嘗試。把5號(hào)院打造成樣板小區(qū)，為后續(xù)老舊小區(qū)引入物業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)，不斷推進(jìn)央產(chǎn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平提升。”馬延國(guó)說(shuō)。