房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率曾達(dá)30%左右。但從2011年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速逐步下滑，與此相應(yīng)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率也逐步下降。雖然近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增速下滑是多種因素共同作用的結(jié)果，但就國(guó)內(nèi)因素而言，房地產(chǎn)投資增速的下滑是主要原因之一。因此，在短期內(nèi)，要想穩(wěn)增長(zhǎng)，就需要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。

　　根據(jù)上述邏輯，今年以來(lái)出臺(tái)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，可以理解為政府對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的反應(yīng)，政策的目標(biāo)自然是穩(wěn)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要保證一定的經(jīng)濟(jì)增速，這不僅是保就業(yè)的需要，也是保障經(jīng)濟(jì)金融體系安全平穩(wěn)運(yùn)行的需要。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年的兩會(huì)，都把穩(wěn)增長(zhǎng)作為宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，而房地產(chǎn)投資是唯一可以在短期內(nèi)被刺激起來(lái)的民間需求。因此，直觀地看，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)就有助于穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)政策的放松是穩(wěn)增長(zhǎng)政策的一部分。

　　總體來(lái)看這次放松房地產(chǎn)政策的效果，在短期內(nèi)肯定是有助于穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的，但效果多大尚需觀察，畢竟目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生了很大變化，總體上供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成。首先，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷主要是人口結(jié)構(gòu)變化這類長(zhǎng)期因素導(dǎo)致的，房地產(chǎn)政策的作用充其量只是在邊際上影響一下。其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域形勢(shì)來(lái)看，二線以下城市房地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩，人口流入很少，甚至是負(fù)的，放松房地產(chǎn)政策也不能改變二線城市房地產(chǎn)過(guò)剩的局面；一線城市的房?jī)r(jià)雖有上漲空間，但限購(gòu)政策限制了需求的增加，因此效果如何也不能確定。最后，目前國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去的預(yù)期已經(jīng)形成，房?jī)r(jià)像以前那樣快速上漲的可能性已經(jīng)不大，投資房地產(chǎn)的預(yù)期收益率已大幅降低，加之近期股市大漲，市場(chǎng)對(duì)股市的樂(lè)觀預(yù)期進(jìn)一步抑制了房地產(chǎn)的投資性需求。

　　在這樣的形勢(shì)下，要想使本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生效果，就必須輔以其他配套政策。如上所述，二線以下城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已嚴(yán)重供過(guò)于求，因此需要其他政策來(lái)刺激房地產(chǎn)需求。一個(gè)可行的辦法，是在二線以下城市全面放開(kāi)戶籍管理政策，并在醫(yī)療、教育等公共服務(wù)方面給予進(jìn)城農(nóng)民完全平等的待遇，同時(shí)保證進(jìn)城農(nóng)民在農(nóng)村的利益不受損失，這就需要加快農(nóng)村土地制度改革和住房制度改革，實(shí)現(xiàn)戶籍與土地、戶籍與宅基地的脫鉤。不僅如此，還需要在這些城市創(chuàng)造足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)以消化進(jìn)城的勞動(dòng)力。因此，在二線城市，通過(guò)城市化來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是可行的，但短期內(nèi)見(jiàn)效很難。

　　在短期內(nèi)能刺激房地產(chǎn)投資的只有一線城市。但在一線城市，限購(gòu)政策抑制著房地產(chǎn)需求的增加，因此需要在一線城市同時(shí)放松限購(gòu)政策。從長(zhǎng)期看，限購(gòu)政策終究是要放開(kāi)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候是放松限購(gòu)的良好機(jī)會(huì)，如果一次性全面放開(kāi)限購(gòu)政策會(huì)引發(fā)人們的擔(dān)憂，不妨分步放開(kāi)限購(gòu)。

　　房地產(chǎn)投資近20年來(lái)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為改善居民的住房條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)。但要看到，目前中國(guó)的人口總量和結(jié)構(gòu)的變化以及住房供應(yīng)形勢(shì)決定了從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已不可能繼續(xù)作為支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)的勞動(dòng)力數(shù)量目前已到達(dá)峰值，人口總量也將在2020年前后到達(dá)峰值，現(xiàn)在的住房已嚴(yán)重供過(guò)于求，在以后人口逐步減少的情況下，住房供過(guò)于求的程度只會(huì)強(qiáng)化，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可以作為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依靠。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，改善住房條件是居民客觀、現(xiàn)實(shí)、合理的需要，因此房地產(chǎn)業(yè)在近20年的高速發(fā)展有其內(nèi)在的合理性。但當(dāng)前人口狀況和房地產(chǎn)供應(yīng)的形勢(shì)都表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展需要找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，宏觀調(diào)控尤其是穩(wěn)增長(zhǎng)也需要逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，這也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一部分。（作者系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)）